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楼市可否真正转暖?

重磅会议发声:“收缩政策”不调整将被问责

3月16日,国家最高层级的“金融稳定发展委员会”召开专题会议,研究当前经济形势和资本市场问题。

会议指出,在当前的复杂形势下,最关键的是坚持发展是“第一要务”,坚持以经济建设为中心。

会议强调,有关部门要切实承担起自身职责,积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策。

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认为,对市场关注的热点问题要及时回应。凡是对资本市场产生重大影响的政策,应事先与金融管理部门协调,保持政策预期的稳定和一致性。

而且,国家“金融委”将加大协调和沟通力度,必要时进行问责。

会议特别强调,各方面必须深刻认识“两个确立”的重大意义,坚决做到“两个维护”,保持中国经济健康发展的长期态势,共同维护资本市场的稳定发展。

上述重磅会议上午召开之后,中午开始,央行、证监会、银保监会等多个部门就密集部署安排工作。

02

A股全线应声飘红楼市“政策底”已露

关键时刻,关键人物讲话之后,果然A股、港股双双直线拉涨。

其中,恒生科技指数涨幅扩大至20%,为该指数推出以来盘中最大单日涨幅。

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A股市场也开始大幅拉升,最终沪指大涨3.48%,报收于3170点。深证成指也涨5.2%。

16日,整个股市上涨家数达到4255家,涨停137家,下跌家数370多家,逆转了昨天的行情走势。

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从跌40点到涨100点,大A在一天之内完成。从4200家下跌到4200家上涨,大A也可以一天完成。

去年以来一直跌跌不休的地产股也都在涨,只有融创还在暴跌,所以,有人问:会不会是第二个恒大?

不过,更大的疑问还在于,关键人物出来讲话之后,意味着“政策底”显现了。但真正的“市场底”是否也出现了,依然很难讲。就此问题,我们等下后面分析。

03

反思“资本无序收缩”

楼市/房企有了喘息机会

总之,16号的这次会议,针对过去一年多被高调打压的房地产,是一次标志性的定调,这一点是毫无疑问的。

可以佐证的是,昨天会议之后,财政部有关负责人在接受新华社采访时表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

去年,大家都在附和着骂“资本的无序扩张”,但在阿里、腾讯、字节跳动、京东市值断崖式缩水,互联网大厂大幅裁员传闻不断,恒大等一众地产巨子躺平的背景下,今天终于开始有人反思“资本市场无序紧缩”了。

“有形之手”又开始玩新一轮动态平衡。

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楼市和房企,迎来了前所未有的喘息之机。

事实上,今年一开年,各地楼市松绑政策不断,调控的“政策底”已经出现。只是目前整个市场仍在低位徘徊。

在政策刺激之下,房地产销售仍未回暖,而全国商品房均价更是跌破了万元大关,回到了2020年水平。

去年第四季度中国GDP增速突然腰斩,只有4.0%。今年大年初七刚开工,各地就拼命安排重大项目集中开工。振作一季度经济,成了全国上下的一件大事。

不过,实际结果还是上头热,下面冷。尽管央行货币政策主动出击,但全社会新增贷款(房地产占30-50%)并未保持适度增长。

前几天央行公布的信贷数据更是吓人——

2月份,居民中长期贷款减少 459 亿元,同比多减 4572 亿。

这是自2007年有数据以来,中国居民中长贷首次出现负增长。

意思是当赚钱预期普遍低落的时候,人们宁可把钱放在裤兜里吃灰,也不愿意往出投资一毛。

当下疫情反扑、俄乌摩擦、全球通胀,三大利空合力,靶向打击预期,造成2022开年史无前例的艰难。

这时候最重要的当然是“管理预期”,给市场信心。

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04

黄奇帆:九成房企熬不过十年

2021全国破产房企396家

但虽然信心贵比黄金,可现实总是很骨感,不是靠喊几句口号就能解决问题的。

重庆市原市长黄奇帆,被人们尊称为“最懂楼市的黄市长”。最近在《聊一波》节目中,黄奇帆给出新的预测:接下来,九成房企熬不过十年。

据查,2018年高峰期全国工商局的统计显示,在工商局注册登记的房地产开发商一共有9.7万家,这个数量排全球第一。而同期美国的注册房地产开发企业,不超过500个。

根据人民法院的数据,2021年,全国宣布破产的房企达到:396家。

在最近的另一次公开发言中,黄奇帆就直言未来中国房企要减少9成一一也即以后中国房产商有1万个已经不得了。

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05

三大因素支撑房地产“拐点论”

回归健康之路注定很慢长

黄奇帆敢下此断言的底层支撑在以下几点:

首先是高增长下的房子过剩。

1990年,中国1年新建房产面积是1000万平方米。而到了2017年,这个数字变成了17亿平方米。27年,体量增加到170倍,这是怎样的速度?

根据黄奇帆的数据,时至今日,中国城市人均住房面积早已达到了50平方米,而在全世界发达国家里,人均50平方米也就是天花板了。

而实际上,数据显示,中国房子新增面积在2017年达到17亿平方米后,后面几年基本上也就没有再涨。

新建面积可以控制,但已经建好的,卖不出去就成了库存。

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其次,从更深层次来看,房子作为一种商品,还得回归供需关系。

黄奇帆认为,库存多不怕,有人买也行,但问题是,需求端的问题更严峻。

中国的城市化率已经来到65%,基本上也没多大空间了。更关键的是,人们不愿意生孩子了。

根据国家统计局的数据,整个2021年,只比上一年增加了48万人。按照这个趋势,我们离人口进入“负增长”,真的只有一步之遥。

就连被称为“最爱生娃”的人口过亿的超级大省山东,2021年的自然增长人口也仅有2100人。

没有源源不断的新增人口,谁来买房?

随着老龄化程度的加深,死亡率增加,还会有更多的房子空出来,进一步挤压这种供需关系。

再次,中国的房企,不但数量世界最多,负债率也是高得出奇,因此,得花时间去杠杆。

黄奇帆说,全世界的房产商,负债率很少有超过50%的,而我们9万多个房产商的总负债率是84%,个别高的甚至能到90%。

换言之,地产商们土地批租、开发建设、销售预售都是从银行借钱在运行。

这种房产商得利、把风险甩给国家和购房者的发展模式,显然是不能长久的。

但是,正如黄奇帆所言,让房地产回归健康,注定又是一个漫长的过程。

根据华泰证券的测算,目前我国房地产贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量,构成约60%的家庭资产。

一旦真的硬着陆,GDP、税收、国民资产等,都将受到极大的冲击。

所以,唯一稳妥的办法就是,以“时间”换“空间”:保持经济增长,拉高居民收入,再把泡沫慢慢挤掉。

黄奇帆认为,这就是我们房地产真正的归宿。

果不其然,现在针对房地产的一系列调控政策又在反转了。

只是,我们今次还可以继续观察,当政策面利空出尽之后,股市究竟会走出多长的阳线?

而楼市会在哪个时间点真正企稳回暖,包括可持续多长时间?

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文章来源:华夏陶瓷网

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