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房地产不缺房子只是缺好房子

家居服
2023-05-04 17:00

2023年一季度，房地产市场稳了。

国家经济开局良好，国家统计局4月18日发布数据，中国一季度GDP同比增长4.5%。

住房消费延续复苏。4 月11 日，央行公布一季度金融统计数据报告，3月居民中长期贷款达到6000多亿，是2022年1月以来单月新增最多的月份。

一二线房地产销售上扬，上海易居房地产研究院近日发布的报告也显示，3月份全国50城新建商品住宅成交面积为2575万平方米，环比增长33%，同比增长43%。在其重点监测的50个城市中，环比正增长的城市达到43个，另有42个城市出现同比正增长。

从数据上看，房地产开始触底反弹。

从信心上看，房企也开始缓过来了。

2023年上市房企的业绩会，像是掌舵人们的大型信心表白现场。截止4月12日已有超30家上市房地产及相关企业举行了2022年度业绩说明会

万科董事会主席郁亮说，当前市场仍然处于温和恢复的阶段。

碧桂园执行董事及总裁莫斌认为，最难的时候肯定是过去了。

华润置地首席运营官张大为表示，房地产回暖的主要表现在一二线的热点城市。

尽管房地产市场短期内仍承压，但对于未来的房地产市场，龙头房企几乎都持乐观态度。

这也体现在了房企们的2023年经营策略当中，“高质量发展”成为当前TOP房企口中的热词。

保利发展董事长刘平指出，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，

中海地产董事局主席颜建国在业绩会上亦指出，房地产是一个好行业。他对房地产市场的企稳回暖有信心；对房地产下半场的高质量转型有信心；对强化中海自身竞争有信心。

新城控股董事长王晓松更是直白的表示，房地产市场每年起码有10亿平方米以上的需求量，所以市场不缺房子，只是缺好房子。

好房子就是对人与生活的正确理解

那什么是好房子？房子是生活的容器，消费者往往不知道自己未来喜欢什么，但却非常清楚现有生活长期积累下的不满意：比如三代人共用一个厕所，早上一个人使用几个人排队；卫浴没做干湿分离，一洗完澡到处湿哒哒；年轻人想安装智能马桶卫生间却没有一个插座。

要打造好房子，房企一方面要研究地产产品的主体“人”，另一方面要研究什么是生活。

在精装交付普及下，灵敏的房企都发现精装产品创新更能抓住购房客户的需求敏感点。包括户型设计、精装品牌档次、工艺细节、人性化设施、智能化设计等维度，皆成为产品力角逐的重要方面。

作为精装修样板展示的重点区域，卫生间的产品力创新尤为内卷。

“明天,我们将住在哪里?”数十年前的提出“经典之问”的万科，正在不断洞察客户需求，迭代优化产品，2022年12月，作为一次未来社区的万科实践，嘉兴万科光年里另辟蹊径，同步实景呈现了未来卫浴生活方式。

为了主力房型更贴合Z世代人群，万科与九牧成立了工作坊共同研究年轻世代的生活需求，联合研发出唯本套系的卫生间体系。最终研究成果包括了收纳功能提高30%以上，并融入“美妆冰箱”、“紫外线牙具消毒盒”等潮流功能的多功能镜柜；内含脏衣物收纳篮的子母储物柜、有儿童座圈的轻智能马桶、设置宠物洗澡功能的恒温花洒……这些研究成果成功落地嘉兴万科光年里的样板间，也为上海万科的2个精装盘项目的落地设计提供了方向。

九牧X万科样板间

同样去年入市的深圳网红限价新盘，金地·明峰府项目推出的81㎡面积段产品户型为三房两厅1.9卫，这是金地根据家庭生活的研究推出的创新设计。即除了1个公共卫生间之外，金地还在主卧套房配置的一个带有洗脸盆、智能马桶的0.9卫生间，因为金地研究发现每个家庭对于淋浴功能每一天使用率只有10%，一个淋浴房完全能满足一家3-5口的需求。1.9的卫生间设计能更好的利用小户型空间。

这些疯狂内卷的房企在产品设计上不断做出差异化的创新。

发挥全产业链“链长“作用

好房子离不开好的产品设计，也离不开好的部品部件供应商。

以卫浴产品为例，根据中国建筑材料流通协会相关报告，2022 年，全国卫生陶瓷工业规模以上企业单位数375户。优采平台的招采数据监控显示，头部房企在挑选卫浴类战略合作伙伴时都有相对一致的招标采购条件，大致表现为以下几条：

1、投标人必须为生产厂家，且投标人的产品线须覆盖房企全业态需求。

2、具有满足房企各地项目开发量的强大供货、深化设计及较短及时响应能力，拥有完善的售后服务体系，能长期提供售后服务。

3、要求近三年内与任意两家以上国内知名房产集团有对应标段产品的战略合作、且协议期内合作项目数量不少于 3 个；

4、如与招标房企有历史合作经验要求无不良记录。

从以上条件可以看出，当房地产行业发展模式已从“竞规模、高周转”转变为“重品质、优交付”，交付流程、质控流程、服务明细等成为房企“保交付”的核心竞争力。而进一步发挥产业链“链长“作用，及时补充优质供应链资源，开启创新研发、延展增值服务，修复供应链信心，也成为房企交付力的重要保障。

国内一线卫浴品牌成为了TOP房企卫浴洁具产品战略合作的主力军，2 0 2 3 房建供应链企业综合实力T O P 5 0 0首选供应商服务商品牌测评分析指出，在卫浴洁具类细分行业，工程市场因内资品牌在供应和性价比优势，综合放量与外资品牌实现“并跑”。结果显示，以九牧为首的国产卫浴品牌占据了卫浴洁具榜单前十的大半席位。其中九牧以18%的品牌首选指数成为国产品牌第一。

这份榜单与前些年的明显不同在于本土卫浴品牌的强势崛起，在榜单上逐年赶超外资品牌。一方面，随着多年技术积累和市场开拓，本土卫浴品牌也逐渐向中高端市场进军，另一方面也源于开发商对于购房主力军——年轻世代需求的精准把握，年轻消费者对国产卫浴品牌的认可度也在不断提高。

金辉地产在研发卫浴空间产品时调研发现，过去70后、80后客户关注点往往重品牌，他们首先会看样板间配的是科勒，TOTO还是什么国外品牌？于是早期开发商卫浴会有很多“国外品牌、低阶产品“被采用，很好的满足了当年70、80后刚需。

但在对90、95后年轻客户调研中，金辉就发现年轻世代的消费导向是“重功能、重颜值、轻品牌”。比如他们更关注智能马桶盖、同层排水、外观颜值等，注重产品的实际使用感受，品牌不一定非得国外大名牌。

年轻世代的喜好也给了九牧等国产卫浴品牌弯道超车的机会，3月31日，在九牧的新品发布会上，董事局主席林孝发现场说了一组惊人数据，九牧近三年累计销售额超500亿，平均增速高达30%，这放在房地产高歌猛进的时代，核心供应商的迅猛壮大并不新鲜，但在中国房地产行业的至暗三年，九牧的“逆市狂奔”给卫浴产业国产制造崛起打入了一针强心剂！

5A供应商是怎么炼成的

如果以九牧为典型样本分析，来寻找以卫浴行业为代表的精装地产供应链的财富密码，我们同样借用2 0 2 3 房建供应链企业综合实力T O P 5 0 0首选供应商服务商品牌测评的五大维度，看看九牧等的国产卫浴头部品牌是如何成为TOP房企们选中的”5A”供应商（5A即生产力、产品力、服务力、交付力、创新力,FIVE ABILITIES。）。

1、生产力：加强工厂的智慧生产和智慧管理，以保证多点项目及时供应；

今年两会期间，身为全国政协委员的九牧董事局主席林孝发携带《关于数智赋能智造强国、推动品牌强国高质量发展的建议》等提案建言献策。建议打造航母级数智化创新型产业集群、构建引领未来产业发展政策体系、大力培育行业标杆“灯塔工厂”，从而加快制造业数智化转型升级。这份提案凝聚了九牧对生产力的全部理解。

近年来，九牧一直在积极推进数字化变革，在战略性前瞻性领域不断取得关键核心技术突破，打造了行业首创的5G智能灯塔工厂、零碳5G灯塔工厂等多个5G标杆工厂。2022年11月 23日，在九牧行业首创 5G灯塔工厂，第600万套产品正式上线。作为全球第一家行业首创 5G灯塔工厂，从销售端到工厂端打造了生产数字化、管理可视化、C2F个性快速定制生产制造体系，实现产品从第一步到最后一步，全都是机器人、5G技术以及全自动化操作完成。每年可生产 400万套智能马桶，品质合格率达 99%，订单交付时效提升 25%，工厂机器人占比 50％，预计2025年实现工厂机器人占比 80％。

九牧5G智能灯塔工厂里的机器人作业

数智化的应用为九牧带去肉眼可见的改变，通过5G机器人精准抓取、5G智慧仓储物流、5G膜内视觉监控等应用，工厂生产效率提升67%，物流运输效率提升45%，整体综合效率提升37%。

九牧5G智能灯塔工厂

2、产品力：智能化、适老化赋能，提升房建项目的品质；

早在10余年前，九牧就开始拥抱数字化，推动传统卫浴行业向智能卫浴转型。九牧以数智卫浴为核心，致力成为全屋场景解决专家，核心产品涵盖智能、浴室柜、淋浴房、五金、陶瓷、浴缸六大品类及集吊高定、智能晾晒等生态品类。

在九牧技术体验中心，有防溅杀菌防臭防粘的i4Pro魔力泡马桶、针对高龄及行动不便人士的可升降无障碍马桶、含尿液自检功能的健康护理智检机、智能紫外线杀菌晾衣架等 ……这些针对消费者痛点的研发应用，彰显数字化、智能化技术带来全新的人性化场景体验，市场反响热烈。此外，独创的稀土抗菌釉面技术，具有无水清洁模式的帕克小便斗，以及携手比尔盖茨基金会开发的针对干旱缺水地区的无水马桶等也显示了九牧研发的超前性。

以核心产品智能马桶为例，3月31日，九牧举办数智卫浴战略暨i90数智马桶新品发布会，全水路除菌智能马桶i90正式亮相。现场，九牧集团执行总裁林友色对产品进行发布讲解，在他看来，消费者早已不满足于清洗、自动冲厕等基础功能，而是希望有更加洁净、简单便捷、节能环保的智能马桶。据介绍，九牧i90数智马桶采用行业先进的“全水路除菌”系统，不仅加装了外置阻垢过滤器，高精度滤除杂质、软化水质，且采用除菌率高达99.9%的UV除菌水2.0技术，全程进行紫外线杀菌，双管齐下，从源头洁净。此外，i90喷嘴的弧形喷杆经过银离子抗菌、使用前后自动清洗的双重把关，做到不净不出杆、不净不回膛，达至最高的A级清洁标准，从水源、水路到水洗末端，打造了全水路洁净如厕，刷新了人们数智卫浴产品的认知。

九牧i90数智马桶

诺贝尔生理学或医学奖获得者、美国国家科学院院士、英国国家科学院院士、九牧集团首席科学家兰迪·谢克曼通过连线致辞，他表示:“九牧此次推出的i90全水路除菌智能马桶，将产品的核心理念与细胞技术相结合,可以说,这款产品在抗菌性能上已经达到世界先进水准。”

3、服务力：以高效响应，下沉渠道，解决用户最后一公里落地难点；

在服务方面，九牧坚持高质量发展战略，始终以客户体验为中心，不断探索服务发展新路径，围绕阳厨卫空间，打造全场景的高质量产品及数智便捷服务，全面提升客户消费全旅程体验。

2021年九牧推出七星管家服务、智能电路改造服务及智能马桶十免服务等，满足家居多场景服务需求。通过测量设计、水电检测、拆旧安装、清洁消毒、全品检测、无尘防护等全流程管家式服务，一站式解决用户痛点。同时，九牧首创远程视频服务直播间，推出一对一视频服务，解决了传统报修方式的故障描述不准确、操作难以指导及互动交流不具象等难题，保障用户使用产品无忧，引领行业智能服务新风向。

4、交付力：线下线上精准服务，为按期交付提供强有力保障

在工程服务方面，九牧则始终以提升用户满意度为服务目标，通过数字化创新打造高标准售后服务体系，实现线下全场景、线上全天候的精准、高效服务，为各项目按期交付提供强有力保障，为工程项目合作夯实了服务基础。目前，九牧与万科、招商、保利、华润、碧桂园、中海、金地等国内领军地产企业达成战略合作，围绕消费升级、智能、健康等行业新方向，共同推动卫浴空间的变革。

九牧服务人员为故宫卫浴空间进行交付安装

同时，九牧在北京、上海等地建立商用区域总部，作为联结集团与全国28个商用区域的重要组织机构。集团和区域总部做好协同配合，建立起一套全流程一站式的帮扶体系，坚持以客户口碑为中心，做好项目前、中、后服务，全面保障项目业务的有效推进。

5、创新力：以科技引领，提供成本更优、质量更优的产品；

九牧集团党委书记林孝发一直认为，科技创新是扼住制造业命门的关键，掌握核心技术才能掌握市场话语权。在他的坚持下，九牧始终坚持依靠技术优势，驱动企业进步。九牧每年都会将不少于销售总额10%的资金投入到技术研发中，同时，九牧在全球布局30多个研究院、 60多个实验室，与华为、西门子、保时捷成立联合创新中心，一路引领卫浴行业制造技术创新突破。2022年，九牧携手华为在全屋数智家居场景方面展开全面深度合作，积极打造全屋数智卫浴空间解决方案。在一年一度的华为开发者大会中，九牧展示了 i4Pro智能一体机等鸿蒙智联产品，现场吸引了众多人观看和体验。截止目前，九牧已累计申请专利 20000多项，先后斩获超 200项全球设计大奖。