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房企引入战投：不止是钱还有面子与里子

家居服
2020-07-23 09:00

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资本市场从来不缺少富贵险中求的故事，更不缺少被人奉为圭臬的投资故事。

早年孙正义与蔡崇信在阿里股份上的一攻一防令外界津津乐道，而近年来阿里及腾讯等资本巨鳄已成为头部资产的主要资金方，通过战投将自己的触角伸至互联网内的各个细分领域。

同样的戏码也在房地产行业不断上演。

王石自述，20世纪90年代初期，其“金手指”的绰号在深圳不胫而走，只因经他手的投资稳赚不赔。后来，便是万科“战投帮”崛起，再到近期广信资产包引入战投。

通过投资并购开疆拓土，依靠合作开发分散风险，对房企来说早已轻车熟路，而凭借股权融资引入战投，则成为了今年房企寻求热钱的新潮流。

今年以来，世茂鲸吞福晟，万科为广信引入战投都成为了外界关注的焦点；同时，绿城、协信、新华联等中小房企也先后透露出引入战略投资者的意愿。然而，招商蛇口引险资入局的交易在7月17日受到深交所问询，5月就已表示筹划引入战投的泰禾仍迟迟找不到接盘方，可谓有人欢喜有人愁。

引入战投是一种双向选择，成功与否，不仅看面子，更要看里子。对于房企而言，投资方资源的丰富程度，双方的匹配度、切合度是难以越过的问题；对于投资方而言，背负小风险获取高投资回报率则是再自然不过的考量。因此，一如行业间的规模分化，战投资源向规模型房企倾斜，显然将是未来的大势。

多家房企引入战投股权融资回笼资金

今年年初，两则房企战投的消息引来关注。

首先是世茂福晟间的传闻得到官宣。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在发布会上强调，外界所说的并购行为并不存在，相比收购或合并，双方缔结战略合作的说法更为确切。

其次是恒大宣布700亿元战投的回购义务得到延期。2017年恒大引入三轮战投，总计募得1300亿元的融资，其中前两轮的回购协议以2020年1月31日——恒大回A的最晚时间作为节点。延期之后，前两轮战投的回购期限将对标第三轮，即2021年1月31日。

进入4月，协信、绿城先后披露引入战投计划。协信地产引入的是新加坡城市发展有限公司，后者以43.9亿元的代价收购协信远创51.01%股权，成为协信地产的第一大股东。绿城中国则引入了新湖中宝，向其增发3.23亿股，交易金额约30.69亿港元。发行已于5月26日完成，新湖中宝持股约12.95%，成为绿城的第三大股东。

6月，招商蛇口宣布将收购深投控持有的南油集团24%股权，交易对价约70.35亿元，这一交易将引入深投控、中国平安作为其股东；中旬，旭辉完成配股，顺势引入了国际知名投资机构美国资本集团（The Capital Group）；月底，万科发布公告称，三年前公司收购的广信资产包将引入7家战略投资者，拟转让旗下广州万科持有的广州万溪50%的股权。

一般而言，像恒大、协信、万科、绿城、旭辉向战投方转让或增发股权，是引入战投最为直观的方式。世茂福晟与招商蛇口则有些特殊。

虽然世茂全盘代管了福晟的项目，但并非一次性投入资金。许世坛曾表示，世茂的投入不会如市场传言般要几百亿，大概会投入五十亿元到六十亿元。同时，世茂帮助福晟进行债务重组，更多是希望通过福晟自己的经营进行清偿。而针对福晟的项目，世茂将其进行了拆解，分置到世茂海峡等不同平台内，剥离劣质资产，转化优质项目。

招商蛇口则是通过南油集团的交易，设计了3种支付方式，由此将引入深投控与中国平安两大股东。招商蛇口计划向深投控发行股份，占交易对价的2.5%；同时向深投控发行可转换公司债，深投控可根据需要进行债转股，占交易对价的47.5%；再向中国平安的委托方平安资管发行股份进行配套融资，占交易对价的50%。

因此，在交易完成后，深投控和中国平安都会持有招商蛇口的股份，实现入股。

此外，万科引入战投的方式也有些许不同。七家战略投资者将以信托（中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划）的形式持有股份，在信托中各自占有不同份额的权益。

从规模上来看，有曾为国内最大规模战投的恒大在前，今年以来房企的战投规模多少有些小巫见大巫，一方面有估值和战投者数量的原因，另一方面也有房企控制新股东持股比例的意愿。

值得一提的是，从资产包层面引入战投的万科，因标的资产评估值较高，其规模并不小——广州万溪50%股权的评估值约为49.27亿元（不含天河软件园项目），加上30.4亿元的预付溢价款，组成总计70.4亿元的股权转让款。

资源向规模房企倾斜设置回购保障投资利益

引入战投，归根结底是为了钱。

通过股权融资获取大笔资金，不仅能增强房企的流动性，缓解偿债压力，亦无需背负利息的风险。特别在今年的特殊环境之下，更是引入战投的好时机。

以万科为例，截至广信资产包的最新公告，万科为广信资产包累计投入470.4亿元，其中广信资产包转让对价已累计支付416.0亿元，其他费用、支出以及投入的项目运营资金共计54.4亿元。

通过引入七家战略投资者，万科共可回收约390.4亿元的资金，不仅包括转让股权所得的70.4亿元款项，新股东还将向广州万溪提供70.4亿元用于置换万科的前期投入，同时推动广州万溪申请不超过330亿元的并购贷款，将其中的249.6亿元用于置换万科的前期投入。

可以看出，通过引入战投，万科不仅将获取股权转让收益，还能将前期投入进行置换，借此回笼大部分的前期投入资金。

当然，房企引入战投并非一锤子买卖。既然是战略合作者，不仅要扮演一个重要的财务角色，还要涉及长期的布局与合作。借助战投方资源增强盈利规模，提升运营效率，改善负债现状，也是房企的目的之一。

如福晟借助世茂梳理债务，泰禾筹划战投，都是希望接盘方有足够能力帮助其走出债务危机；协信引入新加坡城市发展有限公司，绿城引入新湖中宝，更多是瞄准项目操盘上的合作，发挥投资布局、项目开发上的协同效应；招商蛇口拟一口气引入国资背景的深投控、险资巨头中国平安，不仅将在园区、商业、康养等多个领域与战投方建立合作关系，还将进一步获得低成本融资等优势资源；万科除回笼资金外，还能通过引入战投分散风险，导入专业经验与资源，加快项目推进速度，并借此提升自身的能力。

然而，房企引入战投的计划并非都能一帆风顺。2017年，万科成功竞得广信资产包之后，在进展公告内即表示将引入合作方共同开发，但准备工作却在2019年底才得以结束；招商蛇口在7月17日收到了深交所的重组问询函，共涉及8项问题，可转换公司债的相关问题就有3个；泰禾则与多家公司传出“绯闻”之后仍未找到战略投资者。

同时，投资方会设置相应条款保障自身的利益。

例如，恒大三轮战投就设置了净利润、回A时限的对赌条款，万科同样设置了土地批复时限的回购条款，招商蛇口对深投控发行的可转债比例较高，并与中国平安设置了一个可延续的3年合作期。

对投资方而言，投资回报率是入股房企的首要因素，必然要权衡投入、回报、风险之间的关系。

因此，房企引入战投的成功率，与其自身的经营状况密不可分——能否引入战投是企业融资能力的体现，一如行业间的规模分化，产生规模效应与头部效应。而战投资源向运营状况更好，盈利能力更强，财务风险更低的规模型房企靠拢也是符合逻辑的。