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3年跌435万,北京学区房,终于腰斩了

哈喽大家好,我是血拼哥!

前段时间,帝都最牛学区房又火上了热搜,

这一次不是因为“天价”,而是“破价”。

在宇宙中心海淀,蜂鸟家园算是极其特别的存在,

因为对口小学是“海淀第一牛小”——中关村三小,所以这里的房子一直是挂一套出一套,几乎不给买家犹豫的时间。

但是2024年,魔幻的“学区房”迎来腰斩……

No.1 3年跌435万……

众所周知,北京这一轮房价下调,老破小首当其冲,跌幅明显,

甚至一度跌出性价比,不少老小区租售比已经来到1.5%-2.5%这个合理区间,于是引得#年轻人抄底老破小#。

而这波老破小中,学区房跌幅尤甚。

对口中关村第三小学的蜂鸟家园,一居室43平户型的房子,价格从2021年高点的成交价985万,下跌到如今挂牌价550万,3年下跌435万,下跌幅度45%,几乎腰斩。

对于蜂鸟社区房价腰斩这件事,说白了还是调剂的问题。以往,只要你买了蜂鸟就一定能上,而现在是你买了不一定能上,价格下来是必然。

除了海淀,朝阳、东西城学区房情况也不容乐观。

朝阳亚运村的慧忠里D区,46平中楼层,在20年价格是490万,24年5月5日最新成交328万,跌幅33.1%

东城龙体的板厂南里,48.49平中楼层,在22年成交价598万,24年5月16日最新成交370万,跌幅38.1%。

西城德胜学区的价格在2021年6、7月份达到历史高点,成交均价在15.7万元/平。

24年6月,58.3平中楼层最新成交606万,跌幅34%

机构统计,德胜现在已经跌回到了2018年7、8月份的水平了。

图:2018年以来德胜学区的价格走势

整体看下来,北京学区房比高点成交价降了30%左右。

那么,现在跌到底部了没?

这事目前没个定论,网上也吵翻天。

有人认为超跌了,有人认为还没到底,甚至专家也出来亮观点……

但是从近期成交判断,热门学区房至少在以价换量了

东城头部和平里,平时月成交70套出头,在4月只成交了37套,但5月却一下卖了126套。

西城月坛,4月成交54套,5月成交80套左右。

西城德胜,4月份成交58套,5月成交101套,创了近一年的新高。6月前两天又悄悄成交14套。

5月的成交数据多少与利好政策有点关系。

4月买卖双方都在博弈,买房想捡漏,卖方不想降价,所以成交数据偏低,5月利好加持,卖方信心回归,买方入场,成交量上升。

如果这样的热度继续持续一两个月,才有可能反馈到价格上。

No.2 学区房消费群体正在收缩

但是不得不承认一点,北京学区房的消费群体正在收缩。

一方面,北京新生人口在下滑。

众所周知,学区房每一轮的暴涨都离不开新生儿人口的支撑。

2007年北京出生人口7.7万,2008年超8万,对应到2013和2014年,北京10万/+平学区房频出,教改被迫开始。

2017年北京出生人口达17万+,2023年学位将严重不足。

但随着2018年开始人口从14万降至2020年的10万,甚至2023年9万,

人口的减少已经不需要前几年如此多的学位,

学区房的竞争降逐渐失去人口支撑。

另一方面,新一届家长,“卷不动”了。

学区房疯狂内卷的一代人有着非常显著的特征,

他们多是从1995-2000留京的大学生,统称“考一代”,也有人称他们是“第一代小镇做题家”,这批人通过学习成功改变人生,他们信仰“学习的力量”,也不反对“内卷”。

在之后的8-15年间,他们结婚生子,开始置业买房,送孩子上学,对应了2008年-2010年开始,学区房迎来风口。

但是当这批家长要交出接力棒的时候却愕然发现,后继无人了。

新一届的家长面对“内卷”,已经越来越提不起应对的精神了,学历越来越水的当下很难让人相信“内卷”学历还能有什么性价比。

最后,当“内卷”意愿越来越低的家长遇上“多校划片”、“教师轮岗”等教育均衡的政策,双管齐下,学区房的黄金时代正在逐渐落幕。

No.3 居住才是王道的时代来了

学区房的这一轮的暴跌也给咱们广大刚需一个提示,买房还是要以自己的需求为出发点,减少精神内耗。

这一轮学区房的下跌中,我们也发现,并不是所有学区房都无差别下挫,有些甚至不跌反涨。

安交学区交道口东大街建面约76方户型两居室,近期成交单价约为15万/平,相比去年13.7万/平的单价涨了9.49%

紫金长安成交一套160方3居,成交价约14万/平,比之前高点时的12.7万/平的单价,涨了10.24%

这两个例子都是既满足强烈鸡娃的意愿,又能享受到不错居住品质的房源。

学区溢价正在逐渐转移向品质溢价,国家也在倡导建设以改善为蓝图的“好房子"。

居住为王的时代真的来了。

最后,说个小道消息,北京配售型保障房相关政策已经在制定中,预计下半年有望出台。

从三大工程到央妈拨款收保障房这一些列操作不难推测,刚需住房正在走上一条“公共事业化”的道路,期待“租售同权”的一天吧。返回搜狐焦点首页,查看更多

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