时隔23年，东四环豪宅入市！售价翻了近10倍
东四环，罕见上新了。
时隔23年，和记黄埔（李嘉诚旗下公司）打造的项目御翠园开盘了。
01
这个项目属于“老地新推”，2001年和记黄埔以7个小目标拿下姚家园地块，总建筑面积约40万平方米，当时拿地楼面价约1750元/平米。
后陆续打造逸翠园（逸翠园南区、逸翠园北区）、御翠尚府、如今的御翠园。
地块最早推出项目是在2005年，一期项目逸翠园开售，均价约9000元/平米，2011年推出御翠尚府，均价约2.9万/平米。
ps：目前逸翠园和御翠尚府二手房，在海鲜中介挂牌均价为8.9万/平米。
此后直至2019年，御翠园亮相，并频频传出入市消息，但多种原因又没了下文。
到去年7月项目拿下预售证，近期终于开售，单价9万+/平米。
时隔近20年，项目售价翻了近10倍，利润空间翻了近50倍。
据说，项目曾在2021年报出12万/平米的价格申请，但因太贵没批（彼时市场正旺，11.2万/平是北京新房价格隐形红线）。
不过来到2024，9万+也是没少赚了。
这一波囤地捂盘，多是港资房企常用操作。据中房报报道：
“以长实系为例，过去30多年其在内地相继开发了30多个项目，其中仅1/3完工，开发速度少则3~5年，多则20余年。”
内地房企喜欢“高周转”赚快钱，港资则是善于放长线“慢周转”。
02
不同于近几年朝阳入市的一大波“荒地”新盘，御翠园位置非常不错。
地处东四至五环间，姚家园北一路和北二路之间，紧邻朝阳体育中心。
距离项目300米左右是地铁3号线姚家园站，6月15号，3号线一期线路已开始空载试运行，预计年内将正式开通。
届时6站直达东二环东四十条站，且可换乘2号线、14号线、17号线、10号线等，日常出行将更加便捷。
自驾出行，项目向南直通青年路、朝阳大悦城；沿姚家园路向东1.5公里可到达东五环平房桥，向西3公里达到东四环、朝阳公园。
朝阳成熟板块，地段没得说，周边的配套建设也很完善。
教育方面，附近有安民学校、北京市第二中学朝阳学校、北京市润丰学校（东校区）、国美家园小学、北京市朝阳区体育运动学校等配套。
商业方面，有活力东方购物广场、姚家园万象汇、达美中心广场、朝阳大悦城、金隅嘉品Mall等多个商场可选。
医疗上，附近有和睦家、民航总医院、北京华信医院、汉典中医医院、北京京医中医医院等，可满足日常就医需求。
03
产品方面，御翠园由8栋16-18层高层住宅和18栋联排别墅组成。
平层户型面积为135㎡、140㎡、180㎡、185㎡（共1024户，两梯两户），联排户型面积330-400㎡（共228户），均为毛坯交付。
来看部分户型图：
建面约140平三居，南向两面宽，两个次卧朝北，厨房较小，另外带个窄小的储藏间；整体看户型并不是当下的主流设计，格局略显老派。
建面约185平米三居，大三居格局和140平产品差不多，整体户型偏狭长，和当下的设计相比肯定会差点。
不过一般这种“陈年老盘”，都很难避免“过时”的问题。
东四环一带地段属实不错，改善产品也比较稀缺。如果放在2021年，项目可能接受度会不错。
但2024，五环内优质地块供应加大，且豪宅产品卷到飞起。
前些年的设计，能满足如今更挑剔的购房人吗？
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