“半购半租”模式在执行过程中存在着难点。
继芜湖之后,安徽黄山近期也出台新政,探索购买部分产权,鼓励房企探索部分产权销售方式。根据合同约定,购房人可以选择先购买房屋的部分产权,剩余产权继续由房地产开发企业持有。购房人有权租赁使用这部分产权,并在购买剩余产权时,已支付的租金可用于抵扣购房款。
作为一种新的卖房方式,开发商出售部分产权,购房者需要“半购半租”,市场会买单吗?又存在着哪些风险呢?
开发商、购房人共持产权,后者可租赁使用
这一被称为“半购半租”的模式,与共有产权房有点相似,只不过前者是购房者与开发商共同持有房子,后者是购房者与政府共同持有房屋产权。
黄山并非首个提出这种模式的城市。今年,安徽的另一个城市芜湖,同样提出“探索购买部分产权”。6月7日,安徽省芜湖市发布《关于优化芜湖市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,重磅推出13条房地产市场优化发展政策。其中指出,鼓励房地产开发企业探索购买部分产权的销售方式,通过合同约定,购房人可以先购买房屋部分产权,剩余产权继续由房地产开发企业持有,购房人可租赁使用,购房人购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。
再往前,大理曾经发布类似政策。2022年8月1日,云南大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》,其中指出,支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房,购房人可以先期购买不低于50%的产权,剩余产权继续由房地产开发企业持有,由购房人租赁使用,再按双方合同约定购买剩余产权。
去库存大背景下,创新型的卖房方式渐起。从出发点来说,这无疑是一件好事,既能够帮助购房者降低购房门槛,又有助于房企去化库存。
58安居客研究院院长张波表示,这个思路和早几年各地政府推进的“共有产权房”类似,购房者与政府共同拥有房屋产权,购房者只需支付部分房价,政府持有剩余部分的产权。推进这政策的目的也是为了降低购房成本。
对此,有购房者告诉记者,如果没有按揭、没有利息,还是可以的。但是更多购房者表示出担忧和疑问,“影响卖房子吗?”“万一房企倒了房子会受到影响吗?”“后续如何转换全部产权?”
也有购房者指出,开发商通过收租回流现金,现金流能支撑得住吗?是否会增加资金压力?
业内:房企若出现资金问题,潜在风险大
在业内人士看来,无论是从购房者还是开发商的角度,“半购半租”模式在执行过程中都存在着难点。
中指研究院华东大区常务副总高院生指出,“购房者后续使用需支付给开发商租金,虽然最终可以用来抵押购房款,但在购买全部产权期间无形中增加了一项新的成本,而且房地产开发商与购房人共持产权存在的风险问题也不得不考虑。”
张波表示:“房企的信用等级肯定是明显低于地方政府,购房者和政府共同拥有产权本身的信任度强,但房企是独立的经营个体,这几年出现风险的情况也在不断增多,购房者是否会愿意和房企共同拥有房产是个问题。一旦房企出现资金问题,会不会影响到所共有的房屋也是购房者所关注的。即使可以将房屋的共有做切割,不影响到购房者所持有的部分,但由于产权分割也可能造成后续房屋交易层面的问题。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为,此举最大的问题是,如果因为一些法律、债务纠纷,导致房企持有的这部分产权被执行,就会损害购房人的权益,这是一个很大的不确定因素。基于这种考虑,估计购房人对这种共有产权的模式并不太能接受,“而且这种模式,从目前来看,几乎没有过案例出现。”
此外,对于开发商来说,是否愿意采用这种销售模式,也是一个未知数。
张波说:“对于房企来说,由于‘半购半租’会导致现金回流变慢,虽然在一定程度上可能加快了房屋交易的速度,但由于一部分的产权并未完成交易,还需要通过租金慢慢回流,对于资金面压力大的房企来说,也未必是最佳的选择。”
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