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多个城市调整房屋计容方式,业内认为“可能推动房价结构调整”

各地陆续盯上了房子的实际得房率。

据《每日经济新闻》记者不完全统计,今年以来,包括深圳、福州、长沙、佛山、惠州等在内的城市已先后调整了计容方式,浙江地区不少城市则从不同角度出台政策,比如在土拍中就明确减少住宅公摊面积等。

每经记者在采访中了解到,比如某些公共空间或空中花园不计入容积率后,对房子的实际得房率将产生间接影响,开发商在设计时就可以对产品进行调整,有助于减少公摊面积,有效提高实际得房率。

比如合肥在具体政策中提到,“投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台,不管封闭与否,均只计一半容积率”。开发商在对项目设计时,理论上可以将后期阳台的面积做到全屋建面的20%内,而且只算一半面积,这相当于直接提高实际得房率。

8月19日上午,合肥某头部房企人士向每经记者介绍,合肥调整计容新规后,大部分房子的实际得房率都将增加。面积越大的房子,实际得房率增加得越明显。对购房者来说,相当于花同样的钱,买到了更大实用面积的房子。

“比如我们项目130多平方米的房子,市面上普遍得房率在78%左右,但调整后我们可以做到90%以上。”

大家都盯上了实际得房率指标

近期,不少城市调整容积率计算方式,提高实际得房率。

7月29日,昆明发布《昆明市详细规划技术准则》(征求意见稿),优化调整了25项指标,明确提出降容积率、降公摊等举措,同时鼓励建设第四代住宅。

尤其是在优化房屋面积计算的基础上,昆明改变了容积率计算方式,包括配电室、生活垃圾收集点、公厕等大部分公共服务设施,未来不再计入容积率。

7月2日,合肥发布《优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》,放宽阳台、露台计容规则;扩展了社区公共休闲空间;控制车位、绿地率、住宅面宽等指标下限。

此外,温州、湖州、义乌等城市在土拍环节也增加了计容新规。部分新挂牌宅地注明,空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率,挑高客厅只算单层面积等。

7月22日,温州在出让核心片区桃花岛单元地块时提到,在满足特定要求前提下,空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。

7月17日,湖州市德清县出让的德清舞阳街道地块出让要求提到,空中庭院建设不大于13847平方米(水平投影面积,总建筑面积25%),且不计入容积率。

值得一提的是,上述多城中提及的“部分公共区域不计入容积率”,对实际得房率产生的影响属于间接影响,属于通过影响公摊面积,从而影响实际得房率。

比如某些公共区域不再计入容积率,这意味着它们不会计入总建筑面积,从而使得套内建筑面积在总建筑面积中所占比例提高,即得房率提高。

另外,计容规则的调整,可能在设计上也会影响开发商的抉择,增加设计的灵活性。计容规则调整后,开发商可能会重新考虑公共空间的设计和利用。例如,通过更高效的空间规划,减少不必要的走廊宽度或优化楼梯和电梯布局,从而为住宅单元腾出更多空间。

还有些条款,则会直接影响实际得房率。

比如,佛山提高住宅套内阳台的“折半”计容面积上限,并取消了凸(飘)窗窗台的计容要求。昆明提出,对于进深不大于2.4米,且投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台,不管封闭与否,均只计一半容积率。深圳提出,在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗,修订后进深也由0.6米增加至0.8米。

这种对计容标准的调整,若开发商在设计上进行调整,则会直接使得实际使用率提高。比如前文提到的合肥,阳台面积最高能做到房屋面积的20%,且只算一半面积。

8月19日上午,第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿向每经记者表示,当下楼市调控政策主要在需求端和供给端两个维度发力,调整容积率计算方式,本质上属于供给端的政策。主要是通过改变规划和建筑设计规范,影响开发商在一定土地上可以建设的房屋面积和类型,鼓励开发商建造更好的产品,促使市场有更多好房子供应给消费者。

已有项目实际得房率显著提升

随着各地计容新规陆续出台,市场有部分声音称,这或许意味着公摊面积正逐步退场。

8月19日下午,中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅在接受《每日经济新闻》记者采访时提到,调整容积率的计算方式确实旨在提高实际得房率,但这并不等同于公摊面积完全消失,不能混淆等同。

“长远来看,它可能推动房价结构的调整,使得房屋实际价值更加凸显,同时提高购房者购买力,因为他们能够获得更多实实在在的居住空间。”袁帅说。

中国矿业大学(北京)管理学院硕士生企业导师支培元提到,现在通过提高实际居住得房率的方式,更多是通过优化建筑设计与规划,合理分配公共空间,而非直接取消公摊面积。即便实际得房率达到100%,也不意味着公摊面积在物理层面的消失,而是表明房屋使用面积与建筑面积的比例达到理想状态。

值得一提的是,新规之后,已有部分城市的项目把实际得房率当成重要宣传点。

比如合肥中海悦府,作为合肥计容新规后的首个入市项目,把超90%的实际得房率作为重要宣传点。

还有位于昆明的万科桂语东方、万科都会半岛项目,在昆明调整容积率计算方式后,根据宣传资料,上述两个项目不同户型的实际得房率可以做到94%~145%。

每经记者在采访中了解到,不少城市在调整完容积率规则后,实际得房率可以提高约10个百分点。

据上述合肥房企人士介绍,过往合肥市场高层楼盘的实际得房率普遍在78%左右,现在按照新规,套内实用面积能做到90%以上,客户相对更愿意接受。

“实际得房率增加后,购房者将得到更大的实际居住空间,这也是政策响应居民对居住品质要求提高的一种方式。”8月19日下午,中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者表示,实际得房率的提高可能会增加购房者的购买意愿。

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