深圳二手房超八成低于参考价成交 6月四大一线城市集体“跑量”
在业内人士看来，“5·17”新政后率先起来的是二手房市场，同时，新房刚需、刚改有一定起色。
“5·17”新政的影响力，率先体现在一线城市二手房市场升温。
6月，四大一线城市二手房成交量集体上扬，其中，沪深二手房交易量创下三年来新高；北京二手房网签量创15个月新高；广州二手房网签数也创下2023年4月以来的新高。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“二手房市场好转，成为稳定楼市的‘生力军’。其以‘以价换量’为主要特征，这也源于‘需求是跌出来的’这个朴素的道理，这是楼市供求关系发生重大变化后的新常态。”
深圳二手房“以价换量”，议价空间仍处高位
7月2日，据美联物业研究中心统计，6月深圳市二手住宅备案量达到4172套，同比上升73.3%，创下自2021年4月以来的新高，并且连续4个月的过户量均稳定在4000套左右水平。
成交虽然有所增长，但二手房的价格在下跌。据乐有家门店成交数据显示，6月深圳二手住宅成交均价为6.05万元/平方米，环比下跌4%，同比下跌15%；最新业主挂牌价6.79万元/平方米，环比下跌1%，同比下跌11%。
今年上半年深圳二手房成交量也创近三年新高。据乐有家研究中心最新数据统计显示，2024年1-6月全市二手住宅过户成交21394套，同比上涨32%，是近三年上半年的新高。
从价格方面来看，来自深圳贝壳研究院的数据也显示，2024年上半年，深圳二手房新增挂牌均价同比下跌11%，环比下跌13%；议价率方面，2024年上半年为6.7%，达到2019年以来半年度新高，相比去年同期扩大0.9%。
议价率表示成交价和业主报价的差距，当前挂牌均价下跌、议价率处于高位，显示在当前市场环境下业主报价普遍偏低，而且愿意调整预期降价出售的业主变多了。贝壳研究院认为：“这样的变化，一方面说明业主整体心态偏弱，因此定价合理；另一方面说明刚需成交比例扩大，吸引刚需盘业主挂牌，最终也在一定程度上拉低了均价水平。”
另外一组上半年的统计数据更能反映出当下深圳二手房市场“以价换量”的特征。据深圳乐有家门店成交数据显示，上半年交易的二手住宅里，超83%的房源以低于参考价的价格成交，较2023年下半年增加了13个百分点。其中，上半年低于参考价20%以上的房源占比达到26.45%，与2023年下半年占比相比，增长了150%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“从6月数据来看，二手房市场是明显热于新房市场的，也就是‘5·17’新政后率先起来的是二手房市场，同时，新房刚需、刚改有一定起色，这说明当前入市的人群对于住房的需求是刚性的，对于价格是敏感的，也就是购房者认为房价降到了心理价位才会出手。当前量增价减是特征，这一趋势在未来一段时间内还将持续。”
新政后四大一线城市二手房成交量全面上涨
事实上，不仅仅是深圳，四大一线城市二手房市场在6月份都明显升温。
6月，上海二手房成交突破2万套大关，在四大一线城市中排名也是首位。据上海网上房地产数据统计，6月份上海二手房成交26374套，环比上涨48.94%，成交量创近36个月以来新高。
其次，北京的二手房网签量也接近1.5万套。据北京市住建委官网数据显示，2024年6月，北京市二手住宅网签量为14987套，环比增长12.0%，同比增长29.1%。
同时，据中原地产研究院监测，6月北京二手住宅网签量超过2024年3月的“小阳春”，这也创下近15个月新高。从3月开始，北京二手住宅网签量已连续4个月超过1.3万套，整体市场处于高位运行。
此外，广州二手房网签量也突破1万宗。据广州市房地产中介协会消息，在“5·28”等一系列强利好政策的加持下，2024年6月广州市二手住宅网签宗数达到10456宗，环比大幅上涨33.4%，成交宗数也创下自2023年4月以来的新高。
对此，李宇嘉分析称：“‘5·17新政’率先带动一线城市二手房市场，二手房成交量起来，但是价格还是在下降，因为当前二手房挂牌量还是上涨的，同时新房去化周期并没有缩短，所以未来二手房还是以‘以价换量’为主。”
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