与债权人“谈不拢”？房企债务重组缓慢背后的博弈与妥协
重组方案上，诚意充足、方式多样有助于债务重组。
继今年3月份中梁控股、中国奥园宣布境外债重组生效后，截至目前，其他房企的债务重组工作虽然逐步推进中，但鲜有成功的案例再次出现。
为何房企的债务重组工作进展缓慢？背后有哪些深层次原因？在业内人士看来，房地产市场持续深度调整、房企销售不振、债权人和违约房企诉求差别等因素，都影响债务重组的推进。关键是，房企要拿出诚意充足、方式多样的重组方案，以说服债权人。
来自债权人的博弈
今年3月份，中梁控股、中国奥园均发布公告，宣布境外债务重组所有条件已获满足，3月20日起正式生效。在此之前，富力地产、融创中国、当代置业等完成了境外债重组。
但是，在上述两家公司的重组案例之后，截至目前，鲜有成功的案例再次出现。7月11日，龙光集团公告称，持有现有票据未偿还本金总额超过92%的现有票据持有人已签署债权人支持协议。公司正积极与包括现有票据持有人在内的境外债权人磋商，力求达成境外债务的全面整体重组。
此前的5月29日，花样年发布境外债务重组的进一步公告。公告披露，于本公告日期，持有相当于本公司现有债务工具81.96%债权人已加入重组支持协议。
按照市场惯例，获得75%以上债权人支持是重组计划的积极指标，符合进入法庭流程的要求，这也意味着，重组接近实质性成功。不过截至目前，花样年、龙光集团这两家房企均未披露进一步的重组进展。
然而，在花样年、龙光集团之外，更多房企的债务重组仍面临博弈与困难。
8月20日，佳兆业发布境外债务重组重大进展称，当天，佳兆业与债权人小组订立重组支持协议，有关债权分别占佳兆业范围内债务未偿还本金总额的34%以上及瑞景范围内债务未偿还本金总额的36%以上。
去年10月份，佳兆业发布有关债务重组公告，已就境外债务向债权人小组提呈初步指示性重组方案。但是去年7月份，佳兆业被债权人提出清盘呈请申请。因此，如果佳兆业想要避免被清盘，还需要赢得更多债权人对于重组方案的支持。
8月15日，据媒体报道，作为第一家被呈请清盘的国资背景开发商，远洋集团已经有超过A组债务本金总额50%的债权人签署了重组支持协议。远洋集团重组的范围涵盖现有债务工具，包括现有银团贷款、现有双边贷款及现有票据，未偿还本金总额约为56.36亿美元。A组包括银团贷款和双边贷款，涉及金额为130.4673亿港元外加2.4975亿美元。
不过，远洋集团的债务重组仍处于博弈中。今年1月5日，债权人小组和其他债权人对远洋集团提出法定偿债书。6月27日，债权人小组提交针对远洋集团的清盘呈请。7月17日，香港法院命令远洋集团必须在8月21日或之前提交针对清盘澄清的证据，并驳回远洋集团延期提交证据的请求。7月18日，远洋集团发布重组支持协议。
7月24日，律所年利达和海通国际以律师顾问和财务顾问的身份发起了一场电话会议，解释债权人为何不要签署重组协议。年利达表示，确认超过60%债券持有人反对重组支持协议；债权小组委托的顾问认为，远洋集团在短期内可以承受额外的现金支付，也可以承受更短的支付期间。
此外，旭辉控股、世茂集团、正荣地产的债务重组仍在推进中。7月26日，世茂集团公告称，已对债权人支持协议进行了修订，以期达成债务重组的共识。于2022年底启动境外债重组筹备工作的正荣地产，于今年8月9日公告称，重组支持协议的最后截止日期进一步延长至8月11日。这些重组仍在推进中，但是至今未有结果。
方案诚意充足非常关键
房企的债务重组仍面临哪些困难？中指研究院企业研究总监刘水告诉记者，一是房地产市场仍在深度调整，没有明显改善，投资人对行业发展信心不足。二是个别完成债务重组的房企，其市场销售等经营表现未见明显改善，其不良的“示范效应”，也为其他违约房企债务重组的推进带来阴影，增加了谈判难度。三是债务重组复杂、谈判周期较长，债权人和违约房企考虑的诉求有差别，意见较难达成一致。
2024年以来，全国商品房销售额降幅依然较大，超过20%，房地产投资下降幅度在持续加大并且超过10%。从房企销售来看仍然较弱，根据中指研究院发布的《2024年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜》，TOP100房企销售总额同比下降40.1%，1-7月销售总额超千亿房企6家，较去年同期减少4家，百亿房企51家，较去年同期减少34家。
房企债务重组达成的关键因素是什么？从房企与债权人多轮谈判以及重组成功案例可以看出，诚意十足的重组方案非常关键。
刘水表示，从化债态度来看，积极作为有助于债务重组；重组方案上，诚意充足、方式多样有助于债务重组。融创和奥园均提供了较为丰富的处置方式，包含了债权和股权两类方式，融创还提供了子公司融创服务股权供债权人选择，能够满足债权人多样化的需求；从资产情况来看，资产优质有助于债务重组。
“喘息”后仍需市场销售企稳回升
虽然暂时重组成功，债务展期、负债下降，房企迎来喘息的空间，但是来自销售端的压力仍然不小。“对于债务重组成功的企业，短期偿债压力将明显减小，内债明显展期，外债一部分是债转股，另一部分一般是分多期后延3-8年。但是，如果房地产市场2年左右没有明显改善，房企的销售没有明显恢复，对于债务重组成功的企业，后期面临的偿债压力仍然较大。”刘水如是说。
今年前7个月，融创中国累计实现合同销售额约为276.9亿元，中梁控股集团累计实现合约销售金额约为110.2亿元，富力地产累计实现总销售收入约63.8亿元，与巅峰时期均相差甚远。
对于重组成功的房企来说，实现良性运营的关键在于市场销售企稳回升。刘水称，“房企销售明显改善将有更多的销售回款支持公司现金流，金融投资机构对行业发展的信心将恢复，房企融资环境将更加宽松，能筹集更多资金增加流动性，进而使得企业拿地、开发建设等逐渐恢复，房企经营进入良性轨道。”
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